Comment déterminer votre cout de construction de maison, ou de votre rénovation ?

La première chose à faire avant de foncer dans votre projet de construction de maison est de définir ses besoins et ses contraintes. Nous allons nous efforcer dans cet article de vous donner les outils pour déterminer la première estimation de votre cout de construction de maison ou de rénovation. Pour ce faire, nous allons décomposer votre cout de construction en trois catégories principales et étudier pour chaque catégorie les estimations que ce soit pour une construction de maison ou une rénovation.

Cout de construction de maison

SOMMAIRE

Estimer le cout du terrain - l'achat initial

Pour la rénovation, nous n’avons pas de terrain. Cependant pour identifier le cout global de rénovation, il convient d’inscrire ici le prix d’achat de l’appartement ou de la bâtisse qui sera à rénover.

Pour les constructions de maison neuve plusieurs possibilités :

  • Vous avez déjà le terrain en votre possession, vous pouvez passer à la suite
  • Vous avez identifié le terrain, inscrivez le montant correspondant pour cette ligne de votre budget
  • Vous n’avez pas encore identifié de terrain voire pas encore cherché. Dans ce cas, identifiez la zone qui vous plairait, regardez le montant moyen des offres pour la taille de terrain envisagée et partez avec cette enveloppe. Encore une fois, c’est une première estimation qui viendra se préciser en même temps que vos besoins.

Estimer le cout des travaux

Passons à votre cout de construction de maison ou de rénovation. Comment le déterminer à ce stade alors que nous n’avons pas de plans, pas forcément réfléchi aux systèmes constructifs et aucune base de prix ? C’est normal de ne rien avoir de tout ça, c’est le démarrage. Par contre, il va nous falloir une valeur de référence pour cette estimation, et nous allons choisir la surface en m².

Précision, on parle ici uniquement du cout travaux en passant par des entreprises de réalisation en corps d’états séparés, sans marge de constructeur, sans honoraires de maitre d’œuvre ni frais annexes. Mais pas d’inquiétudes, on en parle juste après.

Donc, revenons-en à la définition du cout de construction de maison, nous allons définir trois catégories principales qui fonctionnent très bien pour cette première estimation.

Catégorie 1 : De l’économique pour les budgets les plus serrés. La priorité c’est la viabilité du projet, on considère ici que les finitions ne sont pas notre priorité, on se concentre sur le fait d’avoir du m² et on s’occupera d’améliorer plus tard les finitions si nous le souhaitons. Pour cette catégorie, nous prendrons un coût de construction de maison de 1100 à 1300€/m².

Catégorie 2 : Une maison fonctionnelle avec vos envies principales satisfaites. On intégrera une attention particulière à la qualité des matériaux utilisés, tout en restant autant que possible dans des gammes standard de fournisseurs (pas de folies!). On aura une belle maison, avec des finitions très sympa, le tout sans démesure. Pour cette catégorie, nous prendrons un cout de construction de maison moyen de 1500 à 1700€/m².

Catégorie 3 : On se lâche, catégorie open bar pour céder à toutes ses envies. Pour une maison « classique » en termes de fonctionnalités mais de très belles finitions haut de gamme, grandes ouvertures, jeux de volumes, style moderne ou tout autre, comptez un cout de construction de maison qui démarre 2000€/m². Je dit qui démarre parce que la limite supérieure peut être lointaine selon les exigences et les envies.

Ces montants correspondent à une estimation initiale du cout de construction de maison neuve. Vous êtes en droit d’exiger transparence sur l’évolution des coûts auprès de votre prestataire, et ne soyez pas floués, une estimation exacte de votre bien sans avoir défini précisément l’ensemble du projet est soi un mensonge pour convaincre, soit le signe d’une marge suffisamment importante (donc moins d’argent dans votre projet) pour couvrir tout les risques.

Nous allons procéder de même pour la rénovation. Cette fois, la distinction entre les catégories se fera sur le caractère destructif ou non de la rénovation.

Rénovation dite légère : Pour seulement de la reprise de sol et de peintures sans travaux destructifs ni grosse intervention sur les lots techniques, comptez 200 à 300€/m². Si vous rajoutez quelques cloisons, un potentiel changement de cuisine ou des travaux légers sur l’électricité, passez de 300 à 400€/m².

Rénovation complète : On refait tout, démolition des cloisons, refonte des finitions, remise à jour et aux norme des systèmes électriques et de chauffage, la totale. Comptez entre 400 et 800€/m². Cet écart dans le cout de la rénovation dépendra surtout de la part de travaux sur les lots techniques. Si pas ou peu d’intervention sur électricité et chauffage, vous serez sur la fourchette basse et inversement.

Rénovation lourde : La rénovation lourde est une rénovation complète y compris lots techniques avec en plus des interventions sur le gros œuvre / la structure, par exemple lors de la création d’étages ou de grandes ouvertures. On comptera de 900 à 1200€/m².

Pour ces cout de rénovation, nous considérons des finitions milieux de gammes, très correctes sans partir dans le haut de gamme.

Vous avez à ce stade une estimation du cout de construction de maison ou de votre rénovation. Passons aux frais annexes à prévoir.

Ne pas oublier les frais annexes

On parlera ici rapidement sans forcément entrer dans les détails de tous les éléments qui sont à prévoir en complément dans le cadre de votre projet.

Premièrement pour une rénovation, c’est simple car vous avez très peu de frais annexes.

Premièrement les honoraires de l’accompagnement du maitre d’œuvre qui peuvent aller de 8 à 15% du montant estimé des travaux. Pour son offre, il vous fera une estimation plus détaillée que celle-ci-dessus mais cela donne une base de travail fonctionnel. Si vous faites en autoconstruction, c’est 0, vous êtes votre propre maitre d’œuvre.

Ensuite, les assurances. Les entreprises sont censées (et à bien vérifier par le maitre d’œuvre ou vous-mêmes) disposer d’assurances responsabilité civile professionnelle et décennale. C’est suffisant pour la rénovation. Si vous la faite vous-même en autoconstruction, renseignez-vous auprès de votre assurance habitation pour vous couvrir sans forcément de surcouts.

Maintenant, quels frais à intégrer à votre cout de construction de maison neuve ? Ci-dessous les points à ne pas oublier :

  • Les honoraires de votre prestataire d’accompagnement. Tout comme pour la rénovation, prévoir de 8 à 15% du cout travaux estimé pour votre maitre d’œuvre.
  • Les frais de notaires et d’agence. Si vous achetez le terrain, comptez 8% du prix d’achat du terrain pour le notaire et 5% du prix du terrain si les frais d’agence immobilière sont à votre charge (normalement à charge vendeur).
  • La viabilisation du terrain. Prévoir entre 5000€ et 15000€ si votre terrain n’est pas viabilisé. Plus d’infos sur notre article dédié ici : https://www.frasil-maisons.fr/terrain-viabilise/
  • Le bornage du terrain. Cela consiste à fixer les limites de votre terrain si ces dernières ne sont pas physiquement existante (mur ou clôture existant par exemple). Comptez entre 500 et 1000€ selon la taille et la complexité du terrain.
  • Les honoraires d’études. Sans détailler (c’est long et fera l’occasion d’un autre article), prévoir entre 700 et 2000€ pour l’étude de sol ainsi qu’entre 600 et 1200€ pour une étude thermique. Oui, ces études sont obligatoires.
  • La taxe d’aménagement. C’est une taxe due pour toute construction neuve. Un calculateur est proposé par l’état ici : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/calcul-de-la-taxe-damenagement. A titre d’exemple, comptez environ 6000€ pour 150m² de construction dans la région de Lyon.
  • La Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC) et la Participation pour Voirie et Réseaux (PVR). Prévoyez une enveloppe de 500 à 2000€. Et contactez la mairie de la commune envisagée pour savoir si vous y êtes assujettis.
  • L’assurance dommage-ouvrage (DO). Pas de sujet avec un contrat de type CCMI (car la maison ne vous appartient pas avant réception). Prévoir entre 2% et 4% du montant des travaux.
  • Les extérieurs. On parle ici de votre jardin, les clôtures, le chemin en pavé pour accéder au garage, le portail d’accès au terrain etc…. Si vous avez des installations de ce type à prévoir, comptez aux alentours de 5 / 7 % du cout des travaux.

Nous ne sommes pas rentrés dans les détails ici mais vous avez au moins les bases pour déterminer votre cout de construction de maison ou de votre rénovation.

Enfin, lorsque vous avez un maitre d’œuvre, ce dernier est censé vous accompagner tout au long de sa prestation dans l’affinage de cette estimation. Exigez la transparence sur votre cout de construction de maison ou de rénovation, c’est littéralement le devoir d’un maitre d’œuvre et une différence importante dans le choix entre constructeur et maitre d’œuvre.

N’hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement fiable, rigoureux et transparent dans le respect de vos contraintes budgétaires.

 
 
Viabiliser son terrain

BON A SAVOIR

Il existe pas mal d’aides pour vous aider dans votre projet de rénovation, surtout si cette dernière porte sur des améliorations énergétiques.

Et la suite ?

Vous avez votre budget de base. Ce dernier va vous permettre de valider les grandes lignes de votre projet en adéquation avec vos contraintes budgétaires. Ne pas hésiter à solliciter une banque pour étudier vos capacités de financement. Et pour la suite, votre prestataire d’accompagnement doit être capable de vous proposer une conception qui respecte vos contraintes tout en remplissant vos souhaites pour votre projet de vie. Pour les courageux qui envisage l’autoconstruction (ou rénovation) on vous prépare des surprises, n’attendez pas pour vous inscrire à la liste d’attente de notre e-book, vous ne serez pas déçus : https://www.frasil-maisons.fr/contact-construction-maison-livre/

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